زيادة القرض المدعوم وتمديد سداد الرهون العقارية

10/10/2022 2
عبد الحميد العمري

قامت الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري، مطلع الأسبوع الماضي، بتمديد فترة سداد الرهون العقارية إلى 30 عاما. وبررت الشركة ذلك القرار، حسب تصريح رئيسها التنفيذي، بأنه جاء لضغوط مقبلة مصدرها رفع الفائدة، وفي ضوء هذه الزيادة في معدلاتها، فإن ذلك سيجعل الرهون العقارية أغلى، ولهذا فكرت الشركة في الطريقة الفضلى لجعل الرهون العقارية ميسرة للمقترضين. وبحلول منتصف الأسبوع نفسه، طالب عدد من أعضاء مجلس الشورى، في جلسة له الأسبوع الماضي، صندوق التنمية العقارية، بتمكين المواطنين من الأفراد "نساء أو رجالا" من الحصول على قروض عقارية، للمنتجات السكنية المدعومة من الصندوق لامتلاك المسكن الأول، وفق الشروط والضوابط التي يضعها، ودعوا إلى دراسة زيادة مقدار القرض المدعوم إلى مستوى يفي بشراء العقار المطلوب، وفقا للبرامج التمويلية السكنية المدعومة، ودعوا أيضا إلى زيادة فترة سداد القرض.

أخيرا، أظهرت بيانات السوق العقارية المستقاة من وزارة العدل، سيطرة الركود على نشاط السوق منذ مطلع الربع الثالث من العام الجاري حتى تاريخه، وتزامن مع تباطؤ نمو القروض العقارية الممنوحة للأفراد من المصارف وشركات التمويل، وتسجيل القروض الجديدة خلال الثمانية أشهر الأولى من العام الجاري انخفاضا سنويا وصلت نسبته إلى 16.3 في المائة، وتراجع عدد عقودها التمويلية للفترة نفسها بـ20.0 في المائة، مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، وضاعف من الضغوط على نشاط السوق، الارتفاع المطرد والمتسارع لمعدل الفائدة، ووصول معدل الفائدة على القروض بين البنوك SIBOR لفترة ثلاثة أشهر مطلع الأسبوع الماضي، إلى أعلى من 4.1 في المائة، الذي يعد أعلى معدل للفائدة منذ تشرين الثاني (نوفمبر) 2008، ويتوقع أن يستمر في الارتفاع قياسا على القرارات المرتقبة برفعه مطلع الشهر المقبل، وفي منتصف كانون الأول (ديسمبر) المقبل، ما سيزيد بدوره من الضغوط التي تحدث عنها الرئيس التنفيذي للشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري.

وللتأكد من حقيقة تلك الضغوط، يكفي الإشارة إلى أن المقارنة بين آخر معدل للفائدة مطلع الأسبوع الماضي، وما كان عليه ذلك المعدل قبل عام كامل بالضبط "0.8 في المائة"، فإنها تظهر أن المعدل ارتفع بأكثر من 5.1 ضعف! وهذا بالتأكيد يرفع تكلفة الرهون العقارية، كما بررت شركة إعادة التمويل العقاري قرارها الأخير، بتمديد فترة سداد القروض العقارية للمواطنين إلى 30 عاما، وهو الخيار المحدود الذي ليس أمام الشركة غيره في ظل صلاحياتها المحددة، وأمام هذه المستجدات المتسارعة.

أما بالنسبة إلى المقترح المقدم من بعض أعضاء مجلس الشورى، فلا بد من التذكير بأنه الأمر الذي تكررت المطالبة به للمرة الثانية خلال 2020 ـ 2022، حيث سبق لعديد من الأعضاء المطالبة به في منتصف 2020، وتمت زيادة حد القرض المدعوم إلى 1.0 مليون ريال للأسباب نفسها، "للوفاء بشراء العقار المطلوب"، الذي انعكس على الأسعار بمزيد من الارتفاع خلال العامين اللذين تليا قرار الزيادة، وصلت نسبته في المتوسط لمختلف العقارات السكنية إلى نحو 33 في المائة، وبحال تم الأخذ بهذه التوصية، فالأقرب أن وتيرة الأسعار ستستعيد نشاطها مجددا، وتذهب إلى مستويات أعلى مما هي عليه اليوم، والتجربة السابقة خير برهان!

معلوم أن أي زيادة في تسهيلات القروض العقارية، من شأنها أن تقود الأسعار نحو مزيد من الارتفاع، وتزداد احتمالات حدوث ذلك، إضافة إلى زيادة نسب الارتفاع السعرية بحال لم يطرأ كثير من التغيير على جانب العرض، ووفقا لهذه الرؤية التي لا تتجاوز النظر إلى جانب أحادي من المشكلة "جانب التمويل"، فلا يستبعد أن تتم المطالبة بزيادة حدود القرض المدعوم مرات أخرى مع كل ارتفاع في الأسعار، ومع كل تجاوز لقيم المساكن للقدرة الشرائية والائتمانية للأفراد! ما يعني الدخول في حلقة مفرغة من الارتفاع المتبادل بين زيادة القروض من جانب، وزيادة تضخم الأسعار من جانب آخر ، كل بند يغذي الآخر دون الوصول إلى منطقة مستقرة.

تؤكد التجربة السابقة، والحديثة العهد لا البعيدة، أن تكرار هذه التوصية سيؤدي إلى زيادة التحديات التي صرحت بها الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري! وهما الأمران اللذان تما خلال الأسبوع نفسه. بناء عليه، لا بد من التفكير في حلول أخرى أكثر فائدة، وأقل مخاطرة، تتركز على جانب العرض بصورة أكبر، وضرورة زيادة فاعليتها وكفاءتها كونها موجودة في الأصل "رسوم الأراضي البيضاء"، وتزداد أهميتها في الوقت الراهن تحديدا، كونها تنصب بدرجة كبيرة على معالجة الاختلالات الكامنة في السوق، المتمثلة في محاربة نظام الرسوم للممارسات الاحتكارية وفق ما نص عليه الهدف الثالث للنظام، وكونه أحد أبرز الأسباب التي أدت إلى كثير من الارتفاعات غير المبررة لأسعار الأراضي والعقارات السكنية، لتصل بها إلى مستويات فاقت القدرة الشرائية والائتمانية لكثير من الأفراد.

يؤمل من الأعضاء المعنيين بسوق الإسكان في مجلس الشورى، إعادة النظر في تلك التوصيات الأخيرة، والتركيز مجددا على الأسباب الكامنة في جانب "العرض"، التي وقفت خلف ارتفاع أسعار الأراضي والمساكن، واقتراح ما تراه مناسبا لمعالجتها بعد دراسة متأنية ودقيقة، والمطالبة بمزيد من تفعيل أدوات تحفيز العرض، وزيادة تطوير الأراضي وعمليات البناء والتشييد، إضافة إلى زيادة التسهيلات الائتمانية والمدعومة لمصلحة شركات التطوير العقاري، وهي الحلول المأمولة والمنشودة التي ستسهم في خفض تكلفة تملك المساكن للمواطنين، وخفض حجم التمويل اللازم لهم، وخفض تكلفة الدعم الحكومي اللازم، وهو الهدف المنشود الذي يخدم الاقتصاد الوطني والمجتمع على حد سواء.

 

 

نقلا عن الاقتصادية