بالطبع بالنسبة لبعض القراء الأعزاء الجواب عن هذا السؤال هو في غاية السهولة، فهم يقدمون على عدد كبير من الجهات التمويلية ويختارون أي جهة تتكرم وتوافق على تمويلهم، وذلك لأن شروط التمويل السكني عادة ما تكون كثيرة ومطالب التقديم متعددة، خصوصا إن لم تكن تعمل في إحدى الجهات ''المعترف بها'' لدى جهة التمويل ''ومن يسمع هذه العبارة قد يظن أنك تعمل في بيع الأفلام المسروقة''.
ولكن إن كنت من المحظوظين الذين يعملون في إحدى الجهات ''المعترف بها'' فقد تكون المعضلة بالنسبة لك هي تعدد الجهات التي تقدم التمويل العقاري لك وكثرة البدائل في هذا الشأن. بهذا الصدد وددت أن أقدم بعض النصائح:
أولاً: لا تتهاون وتحصل على القرض السكني من البنك الذي تتعامل معه لأجل التسهيل والراحة، بل ابحث دائما عن الجهة التي تقدم العرض الأفضل، فهناك فرق كبير بين جهة وأخرى في شروط التمويل. فعلى سبيل المثال، الفرق بين دفع معدل ربح سنوي يبلغ 2.5 في المائة وبين 3.0 في المائة قد يعني توفير 40 ألف ريال أو أكثر خلال مدة القرض. وبصفة عامة تجد أن الجهة ذات التواجد الأصغر وذات الفروع الأقل تضطر لعرض سعر أكثر تنافسية لاستقطاب العملاء مما قد يحقق لك توفيرا أكبر، والعكس عادة صحيح ''مع أن لكل قاعدة شواذ''.
ثانياً: لا تقتصر بالسؤال عن القسط الشهري فقط بل تأكد من أن تسأل عن سعر الربح. وفي هذا الصدد ينبغي التركيز على معدل الفائدة أو الأرباح التناقصية التي تعد المقياس الدقيق والحقيقي لتكلفة القرض، وليس عن الأرباح الثابتة أو غير التناقصية التي دأب معظم البنوك على الإشارة إليها وتسويقها، نظراً لعدم دقتها، إذ إنها دائماً تُظهر السعر على أنه أقل من الواقع. وكقاعدة عامة، ومن باب التقريب فإن فائدة ثابتة بمقدار 2.5 في المائة سنوياً تعادل فائدة تناقصية بنحو 5.0 في المائة، أي بمقدار الضعف تقريباً. وقد اشترطت مؤسسة النقد على كل جهة تمويلية أن تصرح بمعدل الربح التناقصي من باب الشفافية ولتسهيل المقارنة. وبصفة عامة، فمن المتوقع أن يكون معدل الربح السنوي أعلى كلما طالت مدة القرض (فمعدل الربح السنوي على قرض عشر سنوات قد يكون أكثر من معدل الربح السنوي لقرض 20 سنة).
ثالثاً: تأكد أن الجهة التمويلية تتنازل عما يتبقى من القرض في حالة الوفاة أو العجز (لا سمح الله). فهذا إجراء أخذت تعرضه نسبة كبيرة من الجهات التمويلية.
رابعاً: من الأفضل أن يكون تمويلك بصيغة (المرابحة) وليس بصيغة (الإجارة) وذلك لسببين: أولهما أنه في حال تعثرك في عقد الإيجار يتم وضع اليد على السكن وإخراجك منه مع تكييف كل ما دفعته على أنه إيجار، بينما في المرابحة يتم بيع السكن واستحصال حقوق البنك من عوائد البيع ولكن المتبقي بعد أداء حقوق البنك يكون لك. والسبب الثاني أن السعر في حال المرابحة ثابت وغير قابل للتغيير بينما يمكن تغيير السعر في عقد الإجارة بعد مدة من الزمن (خصوصاً إذا كانت أسعار الفائدة منخفضة كما هي حالياً وكان يتوقع لها الارتفاع بعد مدة). ومن هذا المنطلق تجد بعض الجهات التمويلية تعرض أسعار ربح أقل للتمويل بصيغة الإجارة محاولة لاستقطاب المقترضين له بدلا من تمويل المرابحة.
خامساً: تأكد من شروط السداد المبكر. فبعض الجهات قد يفرض عليك غرامة على السداد المبكر قد تقترب من الربح المحقق خلال كامل مدة القرض. لذا فمن الأفضل التعامل مع جهة لا تفرض أي غرامة أو تفرض غرامة قليلة. وفي هذا الصدد قد يفرض بعض الجهات غرامة دون أن تسميها كذلك، أي أن مبلغ السداد المبكر يزيد بشكل أو بآخر عن المبلغ بناء على حساب بسيط للقرض، لذا يجب توضيح شروط السداد المبكر قبل الالتزام بالقرض، خصوصا إذا قام الشخص ببيع السكن بعد عدد من السنوات.
حبذا لو أرفقتَ أخي الكريم/محمد مقالكََ بمثالٍ حسابي بسيط ليسوعبُ العامةَ الكثر .. وليس المتختخصصيين العارفين بمثل هذه الأمور !!!
حبذا لو أرفقتَ أخي الكريم/محمد مقالكََ بمثالٍ حسابي بسيط ليسوعبُ العامةَ الكثر .. وليس المتخصصيين العارفين بمثل هذه الأمور !!!
في البداية اشكر للكاتب حرصة علي الاشارة الى اهم مايجب اخذة بالاعتبار في اختيار افضل تمويل اسكاني. لكني اود الاشارة هنا الي ان النظام المالي بالبلد لايحمي المقترض اطلاقا. بل يدفع المقترض الي اخذ قروض استهلاكية وليس لاخذ قروض راسمالية لبناء اصل. من اهم عقبات التمويل مايسمي ب (سمة) حيث انها اوجدت بتمويل وملكية من جميع البنوك لذا سياساتها قطاع خاص ولحماية البنوك من المستهللك ولا تتسم بالحياد مطلقا. في جميع دول العالم المالك للقاعدة الائتمانية هي الحكومة وتطالب كل من يقدم قروض بادراج بيانات الائتمان للعملاء لديها. وتوضع سياساتها بالحياد لكن لدينا صمم النضام لخدمة البنك وليس لخدمة العميل. فمن اهم سياسة البنوك منح قروض قصيرة اجل بنسب عالية (كريدت كارد, قروض شخصية...الخ) وصمم النضام لضمان استمرارية ذلك. لذا قبل ان تفكر باخذ قرض اسكاني أ‘لأم بان (سمة) سوف تضع خط احمر علي سجللك الائتماني ولن يقوم احد بتمويلك بعد ذلك, لان نسبة اقتراضك من العصابة فوق ال33%. ولانك وصلت للحد الاعلى لطاقتك الائتمانية كما يقولون. بينما لو اخذت قرض من شركة تقسيط البنوك لن تعلم عن ذلك. لذا استفد من النظام بوضعة الحالي, واتمني الان عرفت من الي واقف لنظام الرهن العقاري خمس سنوات من دون ان يقر فية مجلس الوزراء. سؤال: لشركة سمة لماذا يعتبر القرض العقاري ضمن نسبة الائتمان ولا يوخذ الايجار بالرغم من ان كلاهما التزام واجب السداد. الاجابة: لانة لو قمنا بادراج الايجار ضمن السجل الائتماني كل الشعب بيصيرون فوق ال33%
أخي الكريم/travler1977: وفقاً لمعلوماتي البسيطة، فأن مؤسسة النقد تسمحُ للبنوك بالإقراض وإستقطاع لغاية 50% من الراتب إذا كانت تلك القروض تشملُ مرفق السكن!!!
يا اخوان انا اكلمكم وأنا أعلم ما اكتب لم يبق بنك أو شركة تمويل الا ودققت فيه وخاطبتهم بالهاتف أو زرتهم في مكاتبهم- فوجدتهم كلهم أسوأ من بعض. أرباحهم تتراوح بين 60% (للشقة) و110% من سعر العقار. المشكلة الأكبر هي المعروض. المعروض رديء وتجار العقار يبنون الوحدات في زمن قياسي لبيعها بثلاثة أضعاف تكلفتها ثم تتفاجأ بأعطال الكهرباء والسباكة وتشقق الجدران الأمير عبد الله أنشأ مؤسسة وقف الأمير عبد الله لوالديه للاسكان التنموي وهي خاصة بالفقراء. نتمنى أن تتوسع مستقبلا لتوفير مساكن بأسعار مناسبة بهدف الربح هناك مشروع شبيه به بدأه الامير سلطان زعمت المؤسسة العامة للتقاعد قبل سنة أو سنتين أنها ستستثمر في الاسكان. الحل الوحيد هو الصبر حتى يفرجها الله.
اخ المعتصم من اكبر المشاكل هو عدم وجود كود بناء يلزم الجميع وذلك لحمايه المستهلك بل تجد الافراد اصبحو مقاولين ومطورين بهدف الربح والنتيجه ارباح كبيره مقابل رداءه المنتج...... يجب ان يكون لدينا شركات للتطوير والبناء بموصفات عالميه اما شغله كل واحد يبني بيته ويصير مقاول اشوفها ضاهره سيئه
شكرا محمد على هذا الموضوع الذي يساعد الكثير من الناس
الاستدلال بأمثله,, كما ذكر مخاوي الذيب,, سيساعد في الاستيعاب.
الأخ فوركاستر http://www.sbc.gov.sa/
ألستم أنتم يا دراية أصحاب التقرير الضال أن العقار في السعودية من أرخص العقارات في العالم؟! http://www.argaam.com/Portal/Content/ArticleDetail.aspx?articleid=184238
اخي المعتصم بالله شكرا علي موقع كود البناء بس الباكستاني الي يبني بيوت شمال الرياض قراء كود البناء هذا؟؟؟؟؟؟ حبر على ورق من دون تطبيق والامانات خذ يا شهادات اتمام بناء
تصدق يا مسافر 1977: انت اثرت قضية في غاية الحساسية. الحين المقاولين نصابين كبار. يجيبون الفلل كانها شتلات جاهزة. خلال 6 شهور يكملها. وبعدين شف المشاكل حتى تتحول خرابة خلال سنوات معدودة. وكل هذا اهلاك للاسمنت والثروات الوطنية. والفلوس تروح تحويلات عمالة للخارج. أنا متأكد أن المسؤولين اعرف منا بمواضع الخلل. لكنهم مساكين
انصح الجميع بالدعاء الصادق ان ييسر امر العقار للمواطنين فاذا تعذت الوسائل وانقطعت فان حبل الدعاء لا ينقطع بان يسهل الامر ويغنينا