الفقاعه العقارية

بدر البلوي

تابعني على تويتر

36

لا شك أن الزيادة السكانية في المملكة والطلب المتنامي على الإسكان بشكل خاص بالإضافه الى التركيبة السكانية الفريدة للسعوديين دعمت السوق العقاري بالمملكة، حيث أن ما يقارب 60%  تقل أعمارهم عن 25 عاما وهم بالتالى بحاجه الى مساكن خلال الفترة الحالية والقادمه، هذه العوامل في بداية الأمر جعلت من السوق العقاري قناة إستثمارية جاذبه للمتعاملين لمثل هذا النوع من الإستثمار ولكن سرعان ما تحول الأمر خلال الفترة الأخيره الى سلوك مختلف تماما بعيد عن الأساسيات العقلانيه لهذا السوق، فقد إنحرفت الأسعار بشكل سريع عن مسارها الطبيعي بسبب الرواج الذي تلقته...مما دفع الأسعار الى مستويات عاليه لتنقلب هذه القناه من فئه إستثمارية جاذبه الى فئة مختلفة تماما " مضاربية " ودخول السلوك الأخير يشكل ما يسمى " الفقاعه السعريه".

تعرف الفقاعه السعرية : بأنها الزيادة المضطردة والمتسارعه في القيمة السوقية لأصل لتنحرف بعيداً عن القيمة الأساسية أو العادلة للأصل ، كما يقصد بهذا التعبير الإقتصاديات التي تشهد رواجاً كبيراً دون أن تستند لقاعدة متينة قادرة على توليد دخل منتظم على أسس دائمة ومتواصلة ، كما أن الفقاعه ما هي إلا وصف لحالة تحدث عندما تتسبب المضاربة الغير مبررة على سلعة ما في فترة زمنية محدده الى زيادة متسارعة في سعر تلك السلعة مع تهميش القيمة الحقيقية للسلعة وانحرافها بشكل غير منطقي عن السعر الأساسي أو العادل لها  في تلك المرحلة تصل سعر تلك السلعة الى أسعار مبالغ فيها وغالباً تكون في فترة زمنية قصيره يقود هذه الفقاعه ما يسمى " المضاربين المحترفين ".

•مما لا يدعوا للشك أن هناك طلب فعلي للعقار في المملكة ولكن تكمن المشكلة في أن الأسعار المتداولة لا تتوازى مع الدخل الحقيقي للفرد الراغب بالتملك ، وهو ما جعل نسبة كبيره من هذه الفئة تتوقف عند سقف معين الذي يعد الحد الأعلى لقدرة الفرد " المادية " لمتلك العقار.

•في المقابل لا يزال المضاربون يتعاملون بهذا الأصل في محاولة لدفع الأسعار الى أعلى للإستفادة من الفوارق السعرية (بين الشراء والبيع) ، وبالتالى فقد بعض المتعاملين القدرة على مجاراتهم في المضاربة بسبب إرتفاع الأسعار فبتكرت البيوت الإستثمارية أداة إستثمارية تتيح لجميع الفئات الراغبة في الإستثمار العقاري الإستفادة من الرواج العقاري " الصناديق العقارية ". 

•إن دخول هذا الاعب الاخير غذى السوق العقارية بمزيد من النقد ولكن لفئة مختلفه " صغار المستثمرين " ودفع بالأسعار الى مزيد من الإرتفاع .

تكمن المشكلة الحقيقه في أن الطلب الحقيقي توقف عند حد السقف الأعلى ، وما تلى ذلك لا يعد سوى عمليات مضاربية وهذه العمليات ستصل الى مستوى معين تتوقف عنده حالة التفائل تجاه العقار ، كما أن بعض من الصناديق الإستثمارية ستنتهي من تطوير المشاريع العقارية " قيد التنفيذ حالياً " وبالتالى ترغب في البيع والتخارج من السوق لتصفية الصندوق ، ما أخشاه أن إنعدام الطلب عند قمة الأسعار سيدفع جميع الأطراف الى محاولة التخارج بشكل سريع وبالتالى تخفيض العروض بشكل متسارع ومن ثم تنتقل الى حالة من الهلع و الخوف يصيب المتعاملين وقد تمتد الى بعض المستثمرين الأساسين في هذا السوق وهو يؤدي الى ما يسمى بإنفجار الفقاعه ، فما أن تبدأ ككرة الثلج صغيره وتتدحرج وفي كل مرحلة هبوط تكبر المشكله الى أن تصل لمراحل لايمكن وقف هذا النزيف الحاد ( هذا السيناريو قريب جدا مما حصل في سوق الأسهم السعودي عام 2006 ).