يبدو أنّ في الطريق المزيد من صناديق العقار، بعضها جاهز، وأكثرها في طور الإعداد، وبعضها في (المطبخ) ربما بفكر بعض ملاّكها في كيفية الطبخة وكميتها وما تحتاج له من بهارات ومشهيات، بعد أن انفتحت شهية كثير من ملاك العقار لهذه الطريقة المربحة والسهلة إلى حد كبير، وهم يرون الصناديق المطروحة سابقاً تُغطّى مراراً وترتفع أسعارها إذا تم طرحها للتداول، فتُحقق لكثير من العقاريين سيولة سريعة كبيرة في وقتٍ صعُب فيه تسييل العقار، وتَوَقَّع الناس له النزول، بل إنه بدأ في النزول بالفعل.
نؤيد وجود هذه الصناديق العقارية إذا تم ضبطها، و أُحكمت شروطها، وتمّت حماية المتداولين من خاتمتها قدر الإمكان، وذلك بتلافي بعض المحاذير والمخاطر التي أعتقد أنه لم يتم -حتى الآن- تلافيها بالكامل، ومن تلك المحاذير والمخاطر التي أظنها موجودة:
1- السماح لمالك أو ملّاك العقارات المساهمة في الصناديق عينياً لا نقداً، بالبيع من أول يوم! بخلاف أسهم الاكتتاب التي يُحظر على المؤسسين بيع أسهمهم قبل ثلاث سنوات إذا كانت بلا علاوة، ونصف سنة إذا كانت بعلاوة، وصناديق العقار (الريت) بلا علاوة فلماذا لا يحظر بيع المؤسسين ثلاث سنوات ليكونوا أكثر حرصاً واهتماماً بجودة الأصل العقاري وجدية المستأجر وملأته؟ وصيانة العقار وسلامته؟
2- التنويع الجغرافي للأصول مع اشتراط وجود مستأجرين أملياء لعدة سنوات لا تقل عن ثمان مثلاً بحيث يطمئن المكتتب والمستثمر على استمرار العوائد لفترة متوسطة لا قصيرة (ثلاث سنوات مثلاً؟!)
3- التحقق من أنّ العقارات المدرة للدخل بواسطة الاستئجار تستحق تلك الأجرة فعلاً عن طريق مقومين معتمدين ومستقلين.
4- تقليل النسبة التى تأخذها شركات الوساطة على المكتتبين والتي قد تصل الآن إلى 2٪ من أصل الاكتتاب يتم اقتطاعها مقدماً؟
5- اشتراط وجود عدة بنوك مستلمة للاكتتاب مما يسهّل على الراغبين المشاركة.
6- استبعاد الأصول غير المدرة للدخل (كتطوير الأراضي) واشتراط أن تكون جميع أصول الصناديق مدرة للدخل بشكل قائم وفوري.
7- احتساب علاوة خصم حسب موقع العقار بشكلٍ خاص وحسب تَوَقُّع مستقبل العقار كله بشكل عام.
نقلا عن الرياض
استاذ عبدالله شكرا لهذا المقال الهام هالشروط التي وضعتها ممتازة، تقطع الطريق بشكل كبير على تجار التراب من توريط الناس في صناديق ستتهالك أصولها من الأراضي، ولعل هيئة السوق المالية تنتبه إلى خطورة تخارج التجار من أراضيهم من هذا "الباب الخلفي" دون ضبط وحماية للمستثمرين.
صناديق الريت عائدها في حدود 6% وتقل بعد الرسوم والحفظ وغيره ومواقعهاعادية بينما بيعت عقارات لورثة الراجحي رحمه الله بعوائد متوسطها 12% ومواقعها استراتيجية هذا دليل على ان الصناديق تخارج مبالغ فيه من العقاريين لأنهم لو باعوها في السوق ما حصلوا70% من طرحها ولأنه مسموح لهم بالبيع بمجرد ادراج الصندوق فبإمكانهم بيع ما احتفظوا به ب14 ريال تقريبا بمعنى انهم باعوه بعائد 4% تقريبا وبضعف قيمته لو باعوه في السوق ان وجدوا مشتري في هذه الفترة لهذا اؤيد ماطرحته استاذي وأضيف ان العائد ينبغي الا يقل عن 10% لتقليل مخاطرة المكتتب والمتداول
فعلا كلامك صح خاصة انه في السوق شركات تتداول بمكرر اقل من 10
في الصميم استاذي القدير. فهذه الصناديق مجهول وضعها و تفاصيلها.
الصناديق طبيعي جدا تتداول بعائد ادني من السوق لاعتبارات سهولة التسييل من اهم عناصر تقييم اي استثمار هو معرفة مدى سهولة او صعوبة تسييله و المستثمر مستعد ليدفع بريميوم لهذه السيولة. الصناديق العقارية الموجودة كل واحد منها ما عدا صندوق الرياض اتوقع تخصص في عقار واحد او عقارات متشابهه لذلك من اراد التحوط عليه ان يشتري بعدة صناديق الحديث عن باب خلفي و ما الى ذلك فهو سواليف واتس و ليس كلام اقتصادي الاقتصادي الحقيقي يحتكم للسوق و لا يملي على السوق. الصناديق امامها عمل كبير و يجب ان تفصح عن عقود ادارة العقار و تحاول التنويع بين الاصول. لكن ليس من المعقول بناء بيروقراطية جديدة للصناديق و نكثر الشروط كالعاده فقط لنحس بالانجاز وش معنى العقود لا تقل عن ٨ سنوات؟ وهل باجار ثابت او نسبه من الايراد؟ وهل التواجد في مدينتين كافي كتنويع جغرافي؟ شنظل ننتج قوانين الى مالا نهايه القوانين الحالية كافيه اذا ما تم التاكد من الاتزام بها و التزام الشفافيه التامه
الواقع ان الصناديق تتداول بأعلى من سعر السوق فسعر العقار الذي يطرح في سوق العقار أرخص 30% من سعر اكتتابه في صندوق الريت ومع ارتفاع الريت بعبد التداول يكون سعر العقار الذي شراه الصندوق اعلى من قيمته لو أراد مالكه بيعه في سوق العقار لا في صندوق ان وجد مشترين
احسنت يا كوارك. وأضيف على ذلك ان المستثمر الي يقول ان العقار طايح 30% ممكن يكون بنفس الحرص والمعرفه ويطلع على نشركة الاصدار ويعرف عن اي نوع من العقارات يتحدثون وعن عوائدة وكل شيء يسهل علية اتخاذ القرار. صندوق الفرنسي ريت تعليم مثلاً الي انتهت فتره الاكتتاب فيه يوضح لك ان اغلب مايتم طرحه حالياً هو عقار مدر للمال وليس اراضي مترامية او بلوكات غير مطوره يسعى ملاكها للتخلص منها.
مهم جداً الافصاح عن نسب تتغير ملكية من يملكون اكثر 5 بالمائة .