أشار مدير صندوق التنمية العقاري بأن عدد طلبات الإقراض تجاوز 450 ألف طلب، وأن الصندوق يحتاج إلى 212 مليار ريال لتلبية هذه الطلبات.
ومن جهة أخرى، تشير تقديرات الهيئة العامة للإحصاء لعام 2016 بأن 65% من إجمالي المواطنين تقل أعمارهم عن 35 عام، مما يشير إلى أن وتيرة زيادة طلبات الإقراض سوف تتعاظم بشكل كبير خلال السنوات القادمة.
أضف إلى ذلك، أن القوة الشرائية لمبلغ القرض الحالي (500 ألف ريال) تتناقص مع الزمن بفعل التضخم، مما سيجعل المبلغ منخفضا بعد سنوات مقارنة بأسعار المساكن آنذاك – إذا لم تتغير أنماط المساكن-. وأظن أن ذلك يقودنا إلى نتيجة واحدة: سوف نحتاج لأكثر من 212 مليار، وقد لا نتمكن من توفير ذلك !
يبدو أن وزارة الإسكان تدرك هذه المشكلة، وتعلم بأن النموذج الحالي لإدارة ملف الإسكان غير قابل للاستدامة، إذ لا يمكن للدولة أن تستمر في بناء الوحدات السكنية بالشكل الحالي، أو أن تواكب قروضها العقارية سرعة النمو السكاني وما يصاحبه من ارتفاع الطلب على المساكن.
والسؤال: ما هو الحل؟ أظن أن تحقيق الحلول المستدامة لمشكلة الإسكان يمكن أن يتم عبر هذه العناصر: 1) تخفيض تكلفة مدخلات المسكن من الأرض والبناء والتمويل ، 2) زيادة دخل المواطن الحقيقي، 3) تغيير أنماط المساكن. وأحاول أن أستعرض ما قامت به الوزارة في هذه الاتجاهات، وما يمكنها عمله.
في الفترة الماضية، تركزت جهود الوزارة – في سياق الحلول المستدامة - على تخفيض تكلفة مدخلات المسكن، وذلك عبر استحداث وإعادة هيكلة الأنظمة المتعلقة بالقطاع العقاري والعمل على فرض رسوم الأراضي البيضاء.
حيث تبنت الوزارة حزمة من البرامج التي أظن أنها ستساهم بشكل إيجابي في حل مشكلة الإسكان خلال السنوات القادمة.
فعلى صعيد التمويل، قامت الوزارة بتولي مسؤولية الإشراف على "نظام البيع على الخارطة" بهدف توفير أداة تمويل منخفضة التكلفة، وبالتالي انخفاض التكلفة الإجمالية للمسكن.
كما قامت الوزارة بإطلاق مركز "إتمام" لتقليص مدة الإجراءات الحكومية، مما يساهم في تخفيض أسعار الوحدات السكنية عبر تمكين المطورين من زيادة سرعة دورة رأس المال.
في حين أعلن مستشار وزير الإسكان عن إعداد مسودة "لبرنامج للادخار السكني" يسمح لذوي الدخل المتدني والمتوسط من الحصول على تمويل مخفض.
أما على صعيد حماية المستثمرين والمستأجرين، قامت الوزارة بإطلاق برنامج "إيجار"، والذي يهدف إلى تنظيم العلاقة بين المستأجر والمؤجر مما يساهم في تخفيض مخاطر الاستثمار في القطاع وبالتالي العوائد المطلوبة (الإيجارات).
كما صدر قرار رسوم الأراضي، المزمع تطبيقه في شهر رمضان، والذي سبق وأن ناقشت آثاره الجانبية – في مقالة سابقة - التي أظن أنها تمنعه من أن يكون حلا ً مستداما ً. فعلى سبيل المثال، وبافتراض أن هناك علاقة عكسية بين أسعار الأراضي وأحجام المساكن، فإن نجاح الرسوم في خفض أسعار الأراضي سوف يقود إلى تعزيز نمط السكن الواسع من حيث مساحة البناء والأرض.
وأظن أن ذلك سيشكل ضغطا على ميزانية الدولة عبر زيادة فواتير دعم القروض العقارية و الطاقة والمياه والبنى التحتية، بالإضافة إلى ميزانية المواطن عبر تكاليف البناء والصيانة وفواتير الخدمات على المدى الطويل.
وما زالت لدى الوزارة الفرصة بالعمل على زيادة دخل المواطن، وتعديل أنماط المساكن.
إن زيادة دخل المواطنين من أهداف الدولة العليا، وهو ليس من اختصاص وزارة الإسكان المباشر . إلا أنه يمكن لوزارة الإسكان العمل على زيادة دخل المواطن، عبر خلق برامج ادخارية و استثمارية،. فمثلا، يمكن أن تشترط الوزارة على المستفيدين المساهمة في صناديق استثمارية منخفضة المخاطر تحت إشراف الوزارة.
أو أن تشترط على المستفيد الاستثمار في أوعية ادخارية اسلامية لدى صندوق التنمية العقاري، مما يعزز قدراته التمويلية ويساهم في رفع مدخرات وثروات المواطنين، بتكاليف مدروسة على الوزارة.
أما ما يخص أنماط المساكن، فإن الوزارة لم تعمل عليه بالشكل الكافي. ويبدو لي، أن تغيير فكرة المسكن هي العنصر الأكثر أهمية. إذ ينبغي لأي حل لمشكلة الأسكان، أن يأخذ في الاعتبار الأثر المترتب على استهلاك الطاقة والمياه والبنى التحتية بالإضافة إلى التكاليف التشغيلية الي يتحملها المواطن بعد الحصول على المسكن.
ولذلك، فإنه ينبغي أن يكون من أولويات الوزارة إعادة دراسة الحجم الأمثل للمسكن بما يتلاءم مع تغيير حجم الأسرة السعودية وعاداتها الاجتماعية.
وفي هذا السياق، فإنني أعود لأؤكد بأن حجم المسكن ليس المعيار الوحيد لجودته. إذ يمكن القول بأن المعايير المتعلقة بجودة البنية التحتية، والموقع، والمباني، والجوانب البيئية، وتكاليف ما بعد السكن تفوق في أهميتها معيار المساحة.
إن إعادة تعريف أنماط المساكن عبر تقليص أحجامها والدفع نحو السكن العمودي الملتزم بمعايير كفاءة الطاقة وجودة البناء هو الحل الأكثر استدامة لميزانية الدولة والمواطن.
وختاما، تواجه الوزارة عدة تحديات، من أبرزها المزاج العام للمواطنين. حيث أسهم تأخر حل ملف الإسكان، وتبدل الرؤى في الوزارة الحديثة نسبيا، بالإضافة إلى بعض الممارسات الإعلامية إلى خلق حالة من انعدام الثقة بين المواطن والوزارة.
الأمر الذي يضغط على الوزارة للبحث عن الحلول الصحيحة سياسيا Politically Correct Solutions) ) بدلا عن الحلول المستدامة اقتصاديا (Economically Sustainable Solutions).
إن التحدي الحقيقي أمام الوزارة هو تقديم الحلول الاقتصادية المستدامة على المدى الطويل وذلك بصيغة سياسية مناسبة، تضمن إعادة الثقة بينها وبين المواطن، دون تحميل الدولة أو المواطن تكلفة الحلول قصيرة الأجل.
اي مزاج تتحدث عنه ياليتك مسكت الصمت.انت تتكلم خارج المشكلة ..يقول مزاج اي مزاج اختلط الرأس شيبا ولم نحصل حتى على خيمة انا اوجه لك سؤالا هل كان في مقدور وزارة الاسكان حل ربع من مشكلة السكن منذو تسأسيها الى الان بالعكس زادت الطين بله بشروط التعجيزية
ابحثوا عن المستفيدين من عدم حل مشكلة الاسكان وستعرفون من تسبب في حرمانكم من السكن في وطنكم